1、关于希腊地产投资量走势

成交与房价的数据分析
     
近日，希腊《每日报》公布了2018年1-5月的希腊地产投资数据。数据显示，在今年的前5个月中，雅典地产局有记录的合同数比去年同期增长49.2%，住宅建设预期增加27%。与此同时，在2018年第一季度中，雅典房价住宅投资上升10.7%，私人土地建设证发放增加6.4%。


2008年希腊深陷欧债危机，自2012年开始，希腊旅游业复苏，带动了整个国家经济持续恢复，希腊房地产逐渐回暖。自2012年和2013年的价格大幅下跌之后，随着希腊经济的逐渐恢复， 2016年末希腊房地产交易量增长20%，2017年开始“井喷”，房产交易资金达5.03亿欧元，越来越多的投资人纷纷进入市场。在过去一年中，希腊房价逐渐开始展示出回温景象。


根据全球房地产指南编制的价格指数，2017年第四季度希腊房地产价格按季上涨0.2％，而莱坊房地产服务公司则将季度涨幅评为0.5％。这是十年来第一次出现逆转，一改之前多年下降的趋势。虽然目前来看，希腊的房价涨幅并不高，但是我们可以看看另一个和希腊十分相似的国家——葡萄牙。



希腊和葡萄牙二者都是典型的南欧国家，并且都是以相似的移民政策吸引外国资本进入本国市场，作为黄金签证计划的先驱之一，葡萄牙在2012年开始推行投资移民政策，2015年开始火爆，到2016年时房价已经超过2010年房价最高时期并持续增长， 在国人疯抢欧洲黄金签证以及欧洲本身的经济复苏下，到2018年，葡萄牙里斯本的房子已经一房难求。参考葡萄牙的例子，我们不难推断出未来希腊房价的走势必定是一路走高。



除去房价走向是需要投资者们关注的一个重要因素之外，还有其他细节也需要投资者们注意。虽然目前为官方规定办理投资永居的最低限额仍为25万欧元，但是很快投资者就会发现他们需要比早一批的投资者多花不少钱。这其中有多重因素。首先第一点就是希腊回温的房地产市场，上文已经分析过房价回温是不可避免的发展趋势。除此之外，希腊作为发达国家，又对传统文化建筑的保护尤为看重，因此不会大规模扩建城市，导致房产市场上可交易的项目数量更加受限了。


供不应求，房价上涨，

必然是希腊房地产最大的趋势！


还有一个影响投资者的重要因素是税。


目前，如果投资者选择投资2006年以前获批的建筑，只需缴纳3%的交易税。但是，随着这一类房源数量的持续减少，未来大部分的房屋的交易税都将高达24%！再加上随着旅游业的发展，将带来酒店业、房产租赁市场的飞速增长。


种种因素重叠在一起，推动着希腊楼市交易金额不断上升。如果购买2006年以后获批的房产，以25万欧元、24%交易税为例，将要至少多缴纳5.25万欧元，以目前的汇率换算，约为40万人民币左右。如此大额的税务支出负担必将影响购房人的投资收益和热情。





2

希腊黄金签证数据分析

上文中提到了葡萄牙房价的上涨趋势明显受到了葡萄牙投资房产获得黄金签证项目的有力推动。同时比较希腊的黄金签证计划实施的前两年，由于希腊经济不稳定，多数投资人处于观望状态，但2016年以来，“黄金签证”吸引不少中国投资者。与去年相比，2017年申请希腊黄金签证的外国人数增加了40％。根据希腊移民政策部的数据，越来越多的国际人士正在考虑每年在希腊投资，而申请黄金签证的人数是有史以来最高的。据希腊移民局统计，2017年共有945个中国家庭获得希腊黄金签证，位居首位。

更为夸张的是，仅在2018年上半年，希腊就发放了近3000张黄金签证，数字相当于葡萄牙在过去两年里发放的黄金签证总额。从今年上半年的数据来看，中国投资人仍然是申请希腊黄金签证的主力军，申请人数达到1395人，约占总数的一半。

从这些数据可以看出，希腊发放黄金签证的数量与增幅都是惊人的，不难预测这部分投资者还在比较低的价位入手了希腊房产，同时成功获得了希腊黄金签证，而未来，随着希腊经济复苏、更多海外投资人追捧希腊房产与黄金签证，房价大幅增长应是一个必然的趋势。



3

关于希腊移民申请的“排期”

从2018年5月份开始，向希腊移民局提前2个月预约递交移民申请，也就是7月份以后的申请递交，就开始出现了延后的情况。这个原因主要是因为夏季是希腊旅游高峰期，许多申请人选择在此时申请递交也兼有全家登陆旅游的计划。然而，随着中国投资人越来越多，处理移民申请的雅典三个的移民局均出现了不同程度的排期。

目前雅典3所移民局的预约递件排期如下：

中部移民局：预约排期到2018年10月

北部移民局：预约排期到2018年10月下旬

南部移民局：预约排期到2019年3月

从这些官方数据可以分析出，哪些房子是最受广大中国投资者欢迎的，雅典哪些地区的外国投资的房产交易是活跃的。而根据我们掌握的情况，雅典南部房价的上涨速度也是最快的，有些高品质海景房都出现了一房难求的情况，这些都是受中国投资人极大热情参与希腊购房移民项目的影响。

关于希腊房价和黄金签证的未来设想

现在希腊买房移民已经迎来了最好的时代，希腊国内的房产市场已经有了明显的上涨趋势，但又没有进入快速上涨阶段，而房价水平相对于历史最高点的2007年却还只有一半，如果未来照此趋势发展下去，从波谷到波峰会是一个比较快的过程。

而对于希腊买房移民申请者来说，当下的机会绝对不可再错过。希腊房产销售在去年迎来大涨之后，预计今年将迎来史上最辉煌的时机。由于申请移民排队的投资人过多，未来是否可能出现更延缓或涨价的情况也完全有可能，所以，我们一再建议客户，不要再观望，及早启动希腊黄金签证项目。


或许，不久的将来，在今年及之前已经投资希腊房产的投资人在明后年将看到自己购置的房产房价有了大幅度的上涨，同时全家又获得了希腊黄金签证……到那时，各位投资人会为自己点一个大大的赞，投资希腊房产获得希腊黄金签证真的是一举两得的明智之选。